Finansiering af din investering

Ejendomsinvestering kræver en forholdsvis stor startkapital for at komme i gang, og derfor er dette også markedets største indgangsbarriere.

Derfor giver det også mening at se på, hvilke forskellige finansieringsmuligheder der findes, når du gerne vil i gang med ejendomsinvestering.

Det gælder nemlig om at finde den bedste kapitalstruktur, og derefter identificere og aftale den mest passende finansieringsform for dig og din virksomhed, så du kan sikre dig selv de lavest mulige kapitalomkostninger.

Hvorfor er finansiering vigtig indenfor ejendomsinvestering?

Finansiering til investeringsejendomme er essentielt for, at du kan indtræde på markedet for investeringsejendomme og investering i fast ejendom.

Uden finansiering vil du ikke have forudsætningerne for at gennemføre dine strategiske beslutninger og investeringer, som gerne skal styrke din forretning og virksomhed.

Selvom finansiering ikke er værdiskabende på samme måde som investeringer, kan ukloge og uovervejede finansieringsbeslutninger ødelægge meget værdi for dig og din virksomhed. Derfor spiller finansiering af dine ejendomsinvesteringer altså også en stor rolle for, hvor attraktiv din fremtidige investeringsejendom egentlig er.

Fremskaffelse af finansiering til ejendomsinvestering

Der findes to gode muligheder for at fremskaffe finansiering til ejendomsinvestering. Inden du hovedløst kaster dig i færd med at fremskaffe finansiering, bør du dog tage stilling til disse to aspekter:

  1. Overvej hvilken evne og vilje du har til at stille intern finansiering til ejendomsinvesteringen
  2. Afdæk din mulighed for ekstern finansiering til din ejendomsinvestering – og selvfølgelig også betingelserne heraf

Som hovedregel kan det give mening af benytte sig af fremmedkapital, hvis omkostningen på lånet er lavere end det ekstra afkast, som du kan opnå med din nye investeringsejendom. Vi anbefaler dog altid, at du tager en snak med en professionel med erfaring i finansielle ydelser og investering i fast ejendom.

Ved brug af fremmedkapital skal du dog være opmærksom på, at dig og din virksomhed er mere følsom over for konjunkturændringer, da renter og afdrag også skal betales i nedgangsperioder. Derfor er det vigtigt, at du sikrer dig at du også har en god likviditet, som kan være behjælpelig i nedgangsperioderne.

Dine aktiver vs. passiver

Dine passiver består af din egenkapital og fremmedkapital. Din fremmedkapital kan inddeles i kort- og langsigtet gæld.

Passiverne afspejler kapitalfremskaffelsen, som blandt andet siger noget om din selvfinansieringsgrad. Alternativt kan din virksomheds soliditet vurderes for at sige noget om din afhængighed af eksterne finansieringskilder.

Dine aktiver siger noget om, hvordan din kapitalanskaffelse er anvendt på anlægsaktiviteter og omsætningsaktiviteter.

Egenkapital som finansiering til din ejendomsinvestering

Egenkapitalen består dels af investeringskapitalen og dels af eventuelle reserver. Et finansieringsbehov kan afdækkes ved enten:

  1. At dig og din virksomhed tilbageholder udbytte, hvilket forudsætter, at dig og virksomheden har økonomisk overskud og derfor anvender en del af overskuddet til finansiering af nye investeringsejendomme
  2. At dig og virksomheden udvider investeringskapitalen. Her skal kapitalfremskaffelsen ske ved at udstede og sælge nye investeringer til eksisterende eller nye investorer

Fremmedkapital som finansiering til din ejendomsinvestering

En investering er karakteriseret ved, at den starter med en udbetaling, der efterfølges af indbetalinger. Finansiering starter derimod med en indbetaling, der efterfølges af udbetalinger.

I forbindelse med vurdering af investeringen bør kapitalværdien være positiv og størst muligt. For finansiering er ønsket for kapitalværdien også, at denne skal være størst mulig – selvom denne oftest ikke vil være positiv.

Forskellige finansieringsformer

Herunder vil vi gennemgå de mest almindelige former for fremmedkapital. Du skal dog være opmærksom på, at långiver og låntager selv kan tage stilling til, hvilken type aftale de ønsker at indgå, og aftalen behøver derfor ikke nødvendigvis svare til nogle af de følgende former for fremmedkapital.

Vi anbefaler dog altid, at du snakket med en bankmand eller en anden professionel person med baggrund i finansielle ydelser, inden du tager den endelige lånebeslutning.

Annuitetslån

Dette er et lån, der afvikles over et antal terminer med lige store ydelser hver termin. Ydelsen dækker altså både over afdrag til hovedstol og renter.

Denne låntype anvendes særligt af realkreditinstitutionerne i forbindelse med finansiering fast ejendom og ejendomsinvestering.

Fordelen ved annuitetslånet er, at ydelserne i starten er lavere end på serielånet, som vi gennemgår længere ned i teksten. En væsentlig del af ydelsen vil i starten være renter, som kan være fradragsberettiget, hvilket kan give en skattelettelse.

Ulempen ved annuitetslånet er, at ydelsesbyrden forbliver konstant gennem hele lånets løbetid.

Afdragsfrie lån

Med afdragsfrie lån kan låntager placere et bestemt antal afdragsfrie terminer i løbet af lånets løbetid. De afdragsfrie terminer placeres oftest i starten af lånet, hvor cash flowet tit er mere begrænset.

Serielån

Et serielån er et lån, som du afvikler over et bestemt antal terminer med lige store afdrag hver termin. De fleste banklån afvikles som serielån. I denne type lån vil renterne blive mindre og mindre efterhånden som restgælden afdrages, og derfor bliver den samlede ydelse altså mindre for hver termin.

Fordelen ved serielånet er, at gælden reduceres lige meget per termin i hele lånets løbetid. Derfor giver de første terminer lige så store reduktioner i restgælden som de sidste.

En anden fordel ved serielånet er, at ydelserne bliver mindre og mindre for hver termin.

Ulempen med serielånet er de høje ydelser i starten. Dertil udgør renterne i starten end mindre andel af ydelsen end ved annuitetslånet.

Mix-lån

Mixlånet er en lånetype, hvor man balancerer fordele og ulemper ved annuitetslånet og serielånet. Normalt vil mix-lånet bestå af 60% annuitetslån og 40% serielån.

Stående lån

Det stående lån er det mest enkelte, da du ikke betaler afdrag på lånet i hele lånets løbetid. Dertil kan du enten betale renterne løbende eller ved indfrielse af hovedstolen, som først skal ske ved lånets løbetid.

Start med ejendomsinvestering allerede i dag

Nu skulle du gerne have fået lidt at tænke over, når det omhandler finansiering af investering i fast ejendom og ejendomsinvestering.

Har du allerede styr på, hvordan du finansiere din investeringsejendom, så kan du læse vores guide omkring, hvordan du lettest kommer i gang med ejendomsinvestering.

Drift af din investeringsejendomme

Drift og vedligeholdelse af din investeringsejendom bør prioriteres, så ejendommens værdi bliver bevaret – og eventuelt forøges.

Herunder vil du få svar på, hvad er drift af ejendomme, hvem bør varetage drift af ejendommen og ejendomsadministration samt Hvordan øger jeg ejendommens værdi ved at drifte og vedligeholde din ejendom.

hvad er drift af ejendomme

Der er mange forskellige opgaver, der falder ind under drift af ejendommen. Nogle af de vigtigste parametre, når vi snakker om drift af ejendomme, er blandt andet:

  • Rengøring
  • Vintervedligeholdelse
  • Vedligeholdelse af udvendige og indvendige fællesarealer
  • Servicering af tekniske installationer og anlæg
  • Overholdelse af lovpligtige eftersyn
  • Døgnvagt
  • Gennemgang og styring af renoverings- og vedligeholdelsesarbejde i bygningen for at bevare standen på ejendommen

Drift og vedligeholdelse af ejendommen sikrer altså, at din ejendom som minimum bevarer sin værdi og at ejendommens lejere er tilfredse med sit lejemål og ejendommens stand. Derudover vil drift af ejendomme som minimum også bevare sin værdi ved videresalg af din investeringsejendom.

Hvem bør varetage drift af ejendommen og ejendomsadministration?

Du kan selv vælge, om du vil have et eksternt firma til at stå for ejendomsadministrationen og drift af ejendommen – eller om du selv ønsker at stå for dette.

Hvis du har planer om selv at stå for drift af ejendommen, vil ejendomsadministrationen derfor være intern, mens en ekstern ejendomsadministration betyder, at du betaler et firma for at varetage opgaver og administration i forbindelse med din investeringsejendom.

Vær opmærksom på, at intern drift af ejendommen vil kræve stort kendskab på området. Derudover er det også klart en fordel, at du bor i nærheden af din investeringsejendom, så du nemt og hurtigt kan løse de daglige og akutte opgaver, som følger med, når du vedligeholder din ejendom.

Intern ejendomsadministration af din investeringsejendom

Når du bestemmer dig for selv at stå for den daglige og årlige drift af ejendommen, kan du forvente, at du skal afsætte mange timer af til drift af ejendommen hver uge. Årsagen til dette er, at der mange forskellige opgaver, som du skal varetage, hvilket du netop har læst under Hvad er drift af ejendomme? **** INDSÆT ANKER LINK**

Derudover kan du forvente, at du yderligere skal løse opgaver, såsom:

  • Bygningsgennemgang
  • Lave planer og budgetter for drift af ejendommen
  • Stå for planlægning og administration af ind- og fraflytning
  • Problemløsning
  • Lejekontrakt
  • Døgnvagt
  • Tilsyn
  • Lejeservice
  • Småreparationer
  • Aflæsning af diverse målere
  • Styring af håndværkere og underleverandører
  • Rengøring

Ønsker du ikke selv at stå for fx døgnvagt, småreparationer, aflæsning af målere, ind- og fraflytning samt rengøring, kan du også vælge at ansætte en vicevært eller en forvalter til at stå for denne type opgaver, mens du kan koncentrere dig om de resterende opgaver, der omhandler drift af ejendomme.

Økonomiske opgaver ved intern ejendomsadministration

Det er ikke kun praktiske og administrative opgaver, som du selv skal stå for, når du vælger en intern ejendomsadministration af din investeringsejendom.

Du skal også sørge for, at der er styr på finans og bogholderiet. Derfor skal du også varetage disse økonomiske opgaver:

  • Udarbejdelse af driftsregnskab
  • Udarbejdelse af varmeregnskab
  • Opkrævning af husleje
  • Opkrævning af varme
  • Bogføring, indberetning, opkrævning, betaling og afstemning

Du kan med fordel undersøge, om de forskellige selskaber vil varetage ejendomsserviceopgaver, eller om det er forventet af dine lejere, at de skal stå for rengøring af fællesområder såsom opgange, vagtordning og små handyman-opgaver.

Dette bør du være særligt opmærksom på, når du taler med et ejendomsadministrationsfirma, så du har en klar oversigt over, hvilke opgaver firmaet står for og hvad dine lejere kan forvente at skulle lave.

Derudover bør du også kigge på, hvordan eventuelle drifts- og vedligeholdelsesopgaver kan have en påvirkning på din huslejesætning og dermed også dit afkast.

Du kan læse om, hvordan du beregner dit afkast her.

Ekstern ejendomsadministration

Du kan vælge at bruge et eksternt ejendomsadministrationsfirma, som du betaler for at stå for daglig drift, vedligeholdelse og yderligere administration af bygningen.

Det er forskelligt, hvilke ydelser en ekstern ejendomsadministrator vil tilbyde, men for det meste vil de fleste ejendomsadministratorer tilbyde følgende:

  1. En 10-årig vedligeholdelsesplan som er lavet på baggrund af et byggeteknisk tilsyn.
  2. Et budget der dækker over nutidige og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesopgaver
  3. En oversigt over de lovkrav, som skal overholdes ved drift af ejendommen
  4. Prioritering af diverse opgaver
  5. Mulighed for en ejendomsinspektør, en varmemester og/eller en ejendomsforvalter

Hvordan øger jeg ejendommens værdi?

Der er mange måder, hvorpå du kan optimere og øge ejendommens værdi. Den helt store mulighed for at øge din ejendoms værdi er ved at foretage en gennemgribende renovering eller ombygning af din ejendom. Dette er oftest en kostbar affære, som ikke nødvendigvis er inkluderet i driften af din ejendom.

Fordelen ved at lave en større og gennemgribende renovering af din ejendom er, at du vil kunne hæve huslejepriserne og mindske de årlige driftsopgaver der vedrører renovering, hvilket betyder, at du også vil få et større afkast fremadrettet.

Renovering af din investeringsejendom

Større og gennemgribende totalrenoveringer kræver hovedsageligt en professionel håndværker. Her kan du overveje en total- eller hovedentreprenør til at stå for din opgave.

En hovedentreprenør vil stå for opgaver, der omhandler:

  • Opgavebeskrivelse
  • Budget og tidsplan
  • Koordinering og udførelse af håndværket
  • Kvalitetssikring af opgaverne

En totalentreprenør vil ligeledes stå for de samme opgaver som hovedentreprenøren, men inkluderer også myndighedsgodkendelser og ingeniørberegninger.

Når du bruger en ekstern entreprenør, er det deres ansvar, at opgaverne færdiggøres til tiden og i den aftalte og forventede kvalitet, som vil øge værdien af din ejendom.

Ombygning af din ejendom

Er en renovering ikke nok til at skyde dit fremtidige afkast i vejret, så kan du overveje en ombygning. Med en ombygning har du mulighed for at lave flere mindre lejligheder eller færre store lejligheder i bygningen – afhængigt af, hvad der kunne give mening for dig og dine lejere.

Når du overvejer en ombygning af din ejendom, bør du indtænke indretning og funktionalitet ind i dine planer, så du får en ejendom, hvor det fulde potentiale udnyttes.

Energioptimering

Har du en ældre investeringsejendom kan du med fordel også energioptimere og -renovere din ejendom, hvilket vil øge afkastet på din ejendom efter endt renovering og optimering.

Energirenovering og optimering kan fx bestå af isolering, nye vinduer og døre, nyt tag og meget mere. Du kan tage en snak med en entreprenør og få en besigtigelse af din ejendom, så du ved, hvilket omfang renoveringen vil have – og til hvilken pris.

Kom i gang med ejendomsinvestering

Ejendomsinvestering

Ejendomsinvestering omhandler, at du investerer i lejligheder, som du ikke selv har tænkt dig at bo i. Derimod er tanken bag ejendomsinvestering, at:

  • Du vil udleje til privat beboelse eller erhverv
  • Istandsætte ejendommen og sælge den igen

Hvad skal jeg tænke over, inden jeg starter med ejendomsinvestering?

Alle kan som udgangspunkt investerer i ejendomme, men det kræver selvfølgelig en vis kapital.

Ejendomsinvestering anses generelt for at være en relativ sikker investeringsmulighed, da ejendomsmarkedet er markant mere stabilt end for eksempel aktiemarkedet.

På aktiemarkedet kan du opleve store udsving, men også et større potentiale end du kan opleve ved at investere i ejendomme. Derimod er der mindre udsving i ejendomsinvestering.

Ejendomsinvestering kræver mere startkapital end aktier, og derfor kan dette skabe en indgangsbarriere på markedet.

Indtægten fra din ejendomsinvestering vil ofte komme fra lejeindtægt ved udlejning af ejendommen. Som regel stiger ejendomspriserne også, hvilket fremadrettet vil give dig en værdistigning, når du sælger ejendommen igen.

Din investering vil heller ikke blive påvirket direkte af prisændringerne på markedet, fordi din lejer betaler fast leje hver måned.

Hvordan finansierer jeg min ejendomsinvestering?

De fleste finansierer ejendomsinvesteringer via lån. For at banken vil låne dig penge, kræver det et indblik i ejendommens drift i form af lejeindtægter og driftsudgifter.

Har du fundet en ejendom, som du gerne vil investere i, kan du få oplysninger om ejendommens driftsomkostninger samt afkast her på Ejendomstorvet. Du skal blot klikke ind på en investeringsejendom. Du kan også altid kontakte den tilknyttede erhvervsmægler, der har indgående kendskab til ejendommen. Se udvalget af vores mæglere her.

Det er særligt driftsudgifter og afkast, som banken er interesseret i, når de skal vurdere om de vil låne dig penge eller ej. Husk også, at der er forskel på villigheden fra bank til bank, ligesom du også kan overveje at fordele dine lån mellem flere forskellige banke for at du kan blive ejendomsinvestor.

Hvilke typer af investeringsejendomme findes der? Og hvilken ejendomsinvestering bør jeg starte med?

Der findes flere forskellige grupper, som ejendomme til investering kan inddeles i. Hver gruppe har hver deres potentiale og hver deres fordele.

Typisk set vil ældre ejendomme være mest interessante for mindre, private ejendomsinvestorer, da priserne er lavere end nyere ejendomme. Du skal dog være opmærksom på, at ældre ejendomme vil kræve renoveringer og løbende vedligeholdelse, som også kan være en kostbar affære.

Har du derimod en større kapital, og ønsker du at bruge minimal tid på din investering, så er nyere ejendomme at foretrække.

Udlejningsejendomme

Som navnet antyder, er formålet med en udlejningsejendom at udleje den. Du kan udleje din ejendom ud til private eller som erhvervsejendom eller erhvervslokaler. Dog bør du undersøge den specifikke ejendom i forhold til, om der er nogle forbehold i forhold til udlejningsformål for ejendommen.

Boligudlejningsejendomme

Formålet med en boligudlejningsejendom er at udleje den til privatpersoner, der skal benytte ejendommen til boliger.

Her vil du typisk købe lejlighederne i ejendommen og herefter udleje dem til private boliger.

Denne ejendomsinvestering er ofte en god investeringsmulighed, hvis du er ny på markedet og står overfor din allerførste ejendomsinvestering

Projektejendomme og udviklingsejendomme

Denne type ejendomsinvestering kræver både tid og kapital, men til gengæld kan du forvente et rigtig godt afkast på sig ved denne form for investeringsejendomme.

Formålet med projektejendomme, der også kaldes udviklingsejendomme, er, at du køber en bygning, der enten skal rives ned eller istandsættes. Det kan også være en ejendom, der skal omdannes til privat bolig eller erhverv.

Når du er færdig med at udvikle ejendommen, kan du enten sælge den videre til en højere pris eller beholde ejendommen og få afkast i forbindelse med at ejendommen kan udlejes til et større beløb end inden den blev genopbygget eller istandsat.

Gode råd til en bedre vurdering af ejendommen

Der er mange forskellige faktorer der spiller ind, når du skal vurdere om ejendommen er en god eller dårlig investering. Investering er altid forbundet med en risiko, og selvom denne risiko er meget mindre end ved handel med aktier, så er den selvfølgelig stadig til stede.

Derfor kan du med fordel indtænke ejendommens beliggenhed og tidshorisont ind i din beslutning om, hvorvidt du skal investere i en specifik ejendom eller ej.

Beliggenhed

Det kan være en fordel at investere i en ejendom, der har en beliggenhed tæt på, hvor du selv bor. Årsagen er, at det ganske enkelt er lettere at administrere ejendommen, når du nemt og hurtigt kan komme frem og tilbage mellem din ejendomsinvestering og din egen private bolig.

Du kan også overveje, om din ejendomsinvestering skal ligge i en storby eller en provins. Selvom tilflytningen oftest er størst i storbyerne og der ses også meget nybyggeri i studiebyer såsom København og Århus, betyder det ikke, at du nødvendigvis finder den største indtjening i disse byer.

Det er ofte billigere at komme ind på ejendomsmarkedet udenfor de store byer, og derfor vil afkastet som udgangspunkt også være større. Dog er det også vigtigt at tænke på, at det kan være mere svært at finde en lejer udenfor storbyen end i storbyen.

Byudvikling

Det kan være svært at vurdere byudviklingen og markedet, da potentialet kan ændre sig relativt hurtigt. Derfor kan du nemt tro, at et område er attraktivt, men efter en hændelse eller episode i området, kan denne vurdering udvikle sig i en negativ retning.

Forbedring af struktur eller positive hændelser kan derimod være med til at et område kan udvikle sig positivt.

Det er optimalt at investere i en ejendom i et område, som ikke er toppet endnu. Det er svært at spå om fremtiden, men hvis der du kan med fordel undersøge følgende tendenser og planer, da de ofte vil påvirke området enten positivt eller negativt:

  • Planer om mere eller mindre infrastruktur
  • Åbning eller lukninger af skoler i området
  • Til- eller fraflytning af arbejdspladser

Du kan også med fordel klikke dig ind på vores markedsindex, hvor du kan se den nuværende og tidligere tendens for markedet, særlige områder med mere.

Tidshorisont

Ejendomsinvestering er en langsigtet investeringsform. Vil du have en hurtig investeringsform, er aktier nok mere aktuelt.

Anbefalingen er, at du gerne skal vente minimum fem år med at sælge din ejendom, da afkastet ellers vil være for lave, mens transaktionsomkostningerne vil være for høje.

Husklagenævnet og dets betydning for ejendomsinvestering

Husklagenævnet har sættet en stopper for, at du som lejer kan hæve prisen på huslejen til uhørte priser. Dog findes der enkelte undtagelser til reglerne om husklagenævnet og deres forståelse af, hvad markedslejen egentlig er.

Er din ejendom bygget efter 1992 – eller har du foretaget en gennemrenovering (og ikke blot en istandsættelse) af ejendommen, kan du med fordel udleje ejendommen med en fast lejekontrakt eller til AirBnB uden at frygte for repressalier fra Husklagenævnet.

Læs mere om lejeloven her.

Hvad er fordelene ved ejendomsinvestering

Leder du efter en langsigtet investeringsform, er ejendomsmarkedet en interessant mulighed.

Når du har investeret i en udlejningsejendom, vil du beholde din indtjening, selvom der sker et fald i huspriserne. Derfor har du et fast afkast, og du vil ikke opleve store udsving i værdien på samme måde som det oftest ses ved aktier, der kan have mange store udsving på kort tid.

Ejendomme giver dig også en mere stabil investering og indtjening end aktier og obligationer gør, fordi folk altid har brug for et tag over hovedet og et sted at bo – uanset om der er højkonjunktur eller lavkonjunktur.

Historisk set har ejendomsinvesteringer også givet et større afkast end man set på det gennemsnitlige afkast på aktiemarkedet.

Hvad er ulemperne ved ejendomsinvestering

En af de største ulemper ved ejendomsinvestering er, at det kan være svært at skaffe kapital og finansiering til at begynde med ejendomsinvestering og komme ind på ejendomsmarkedet.

En anden ulempe er, at der selvfølgelig er forbundet risici ved ejendomsinvesteringer – fx kan du risikere at blive tvunget til at sælge på et tidspunkt, der ikke er gunstigt for dig og din investering. Dette eventuelt føre til et stort tab afhængig af din investering.

Hvordan finder jeg den rigtige ejendom at investere i?

Første skridt for at finde en god ejendom at investere i er, at se hele vores udvalg her på Ejendomstorvet.

Du kan med fordel benytte vores søgefunktion og filter-funktion for at afgrænse din søgning, så de viste investeringsejendomme passer dine ønsker.

Skal jeg vælge ejendomsinvestering eller aktier og obligationer?

Ejendomsinvestering er en god måde, hvorpå du kan få din formue til at stige. Ejendomsinvestering er i konkurrence med aktier og obligationer, og derfor skal du også tage stilling til følgende:

  • Er der risiko for, at du skal bruge pengene inden for en overskuelig fremtid? I så fald bør du vælge aktier med fast løbetid eller aktier, der er tilpas likvide til, at du kan trække dig ud.
  • Er du nervøs for, at dine aktier kan stige og falde hele tiden – og har du en tendens til at handle for meget? Så bør du vælge ejendomsinvestering eller obligationer i stedet for.
  • Er du snart på vej på pension? Jo kortere tidshorisont du har, desto mindre risiko bør du også acceptere i din investering. Her kan du købe aktier med lav indeks fremfor at placere dine penge i udvalgte virksomheder med en væsentlig større risiko som følge.

Vi anbefaler altid, at du kontakter en økonomisk rådgiver, inden du kaster dig ud i investeringer.

Fraværet der faldt efter en fyring – når sygefravær smitter

Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt af Godt Arbejdsliv.

“Det hjalp gevaldigt på de andres sygefravær, da vi fyrede den ene af dem, der havde højt fravær.” (Leder af en mindre ITvirksomhed)

Men hvorfor? Når sygefravær smitter, skyldes det ikke altid, at sygdomme gives videre. Det gør kultur også.

Den pågældende medarbejder havde mange sygedage og især enkelte dage i forbindelse med weekenden. Særligt hendes nærmeste kollega havde samme tendens: mandagssyge som ofte bredte sig til tirsdag.

Når sygefravær kan smitte, kan det selvfølgelig være rent bakteriologisk. Men det kan i lige så høj grad være kulturelt.

Det var tilsyneladende tilfældet i en af de virksomheder, jeg rådgiver i projekt Sund ITledelse: Der havde bredt sig en kultur om, at det er ok at melde sig syg. Så kan man måske arbejde lidt hjemmefra sofaen, mens man er sygemeldt, men der forventes ikke det store af en.

Når fraværet ikke skyldes sygdom

I den pågældende virksomhed havde ledelsen en klar fornemmelse af, at en stor del af fraværet ikke skyldtes sygdom. Samtidig er de en lille virksomhed, der ikke kan løfte to fuldtidslønninger, når der kun produceres halv tid. Derfor måtte der gøres noget.

Efter en del overvejelser besluttede ledelsen at afskedige den ene af de to medarbejdere, der havde særligt højt fravær. Og samtidig gøre det klart overfor resten af virksomheden, at det høje fravær var en væsentlig årsag til, at hun ikke skulle arbejde hos dem mere.

Samtidig blev der skabt klare aftaler om, hvornår man melder sig syg. Og at man ikke arbejder fra sofaen, hvis man har meldt sig syg. Denne klarhed kan i sig selv gøre det lettere for medarbejderen at vurdere, om hun nu bør blive hjemme eller tage på arbejde.

Sygefraværet faldt efter fyringen

Forleden samlede vi så op på, hvad ledelsen handlinger har medført; sygefraværet er faldet markant hos de andre medarbejdere. Ikke kun hos den anden kollega. Stemningen er også (ifølge ledelsen) blevet meget bedre. Hvordan kan det nu være? Er de andre bare på magisk vis blevet mindre syge? Eller er de nu bange for at melde sig syge, selvom de er det, af frygt for en fyring? Hvis ledelsen har sat et skræk i livet hos de andre ved at fyre en, der har været syg, så bør stemningen jo ikke blive bedre?

Stemningen der steg efter en fyring

Den dårlige stemning kan være en bivirkning, hvis fraværskulturen begynder at tage en negativ retning. Hvis nogle af medarbejderne slipper afsted med at give sig selv gratis fridage i form at “sygedage”, påvirker det unægteligt de medarbejdere, der stadig har en rimelig arbejdsmoral. Og som derfor tager på arbejde, selvom de måske skranter lidt. Og det er mandag. Begge parter får stadig deres fulde løn, så kan det virkelig betale sig at komme på arbejde? Retfærdighed er en af de faktorer, der i høj grad kan påvirke stemningen og arbejdsmiljøet i en virksomhed.

Derfor kan et “sygefravær” påvirke mere, end det direkte produktionstab på bundlinjen. For med dårlig stemning og utilfredshed hos de tilbageværende kolleger følger nedsat produktivitet, måske tager de selv del i fraværet eller finder sig et andet sted at arbejde.

Stop fraværet inden det er for sent

Derfor er det afgørende, at man som ledelse får stoppet fraværer, og da især hvis man har en fornemmelse af, at det er “sygefravær”, altså fritagelse forklædt som sygdom. Ellers risikerer man, at fraværet smitter, og det er ingen tjent med.

Fravær kan have mange årsager, men alle kræver handling

Der kan selvfølgelig ligge meget andet til grund for, at en medarbejder har mange fraværsdage. Jo tidligere man får sat ind på at afdække et fravær, jo bedre er muligheden for at få det minimeret. Også hvis det skyldes sygdom. Derfor er det afgørende, at ledelsen handler og får afdækket, hvordan parterne kan samarbejde om at få medarbejderens arbejdsevne tilbage på sporet.

Skal din virksomhed flytte?

På Ejendomstorvet.dk får du et overblik over hele landets ledige erhvervslokaler, investeringsejendomme og kontorpladser. Og du kan søge helt gratis og uforpligtende blandt dem alle. Klik her og start din søgning med det samme!

Den robuste medarbejder er nok ikke så robust endda!

Indlægget er oprindeligt skrevet og bragt af Grape.

Vi bliver altså ved med et se en kedelig sammenhæng mellem økonomisk betinget virksomhedsindretning (åbne kontorer og free seating) og stigningen i arbejdsrelateret stress samt efterspørgslen efter den såkaldte robuste medarbejder.

I vores artikel om DeSK skrev vi om den såkaldte robuste medarbejder, og vi lagde ikke fingre imellem, da vi udtalte os om, hvad vi mener om det som buzzword og i øvrigt om virksomhedernes tiltagende søgning efter de hersens overmennesker. Undervejs fik vi også kædet efterspørgslen efter robuste medarbejdere sammen med åbne kontorer og stigningen i arbejdsrelateret stress. Dermed ikke sagt at de åbne kontorer er den eneste årsag.

Det er ikke kun os, der er bekymrede!

Der er i mellemtiden dukket flere gode indlæg op om emnet. Professor i ledelsesfilosofi Ole Fogh Kirkeby fra CBS er især dejlig klar i spyttet, når han uden filter udtaler sig om emnet med nogle rigtig gode pointer. For eksempel siger han, at den robuste mellemleder er nødt til at kvæle sin empati for at være robust. Stakkels medarbejdere siger jeg bare!

Det må være tydeligt for enhver, at det ikke er det, vi har brug for i fremtiden. Vi skulle jo gerne komme den arbejdsrelaterede stress til livs. Ikke bare passivt acceptere udviklingen og håbe, at der kommer nogle robuste forbi og redder os. Derfor tror jeg, den robuste medarbejder kun er et fatamorgana, som virksomheder i vildrede for tiden ser for sig.

Indretningen kan bruges til at reducere stress og behovet for de såkaldte robuste medarbejdere

Hos Grape har vi altid lavet indretninger og løsninger med en holistisk interesse for individet og fællesskabet. Altså mennesker. For nyligt kastede vi os ind i dialogen om AbW (Acitivity based Workplace). Netop fordi vi straks kunne se, at her har vi nogle nye indretningsprincipper, som netop tilgodeser mennesker og deres arbejdsbetingelser. Så faktisk en indretningstype, som brugt rigtigt kan fjerne nogle af virksomhedens stressfaktorer og sende tidens tåbeligste buzzword til tælling.

Hvad mener du om “den robuste medarbejder” som buzzword? Og kan man bruge indretningen som medspiller i kampen mod stress?

Nye lokaler til din virksomhed?

Leder I efter nye lokaler til din virksomhed, hvor I kan bruge indretningen til at reducere stress blandt medarbejderne? Så kan du finde hjælp på Ejendomstorvet.dk. Her får du et overblik over hele landets ledige erhvervslokaler, investeringsejendomme og kontorpladser. Og du søger helt gratis og uforpligtende blandt alle emnerne. Klik her og start din søgning med det samme!